家が建てられない土地がある?都市計画法と用途地域の種類

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勝手な土地利用は許さない!?『都市計画法』

 

都市計画法ってなんだ?

戦後0からの復旧、そして一気に高度経済成長へ突入した時代

この時代は旧都市計画法はあったものの無秩序に建てられていました

そのことにより、工場の近くに集落がありそのことにより汚染水が流れ

地下水を使っていた多くの住民が病気になってしまったり、大気汚染などが発生

また住宅街では、飲食店や夜のお店が建てられて騒音や治安が悪くなったりと問題が多く発生したのです

 

 

建築基準法第1条

建築物の敷地、構造、設備及び用途に関する最低の基準を定めて、

国民の生命、健康及び財産の保護を図り、もつて公共の福祉の増進に資することを目的とする。

 

しかし最低基準を守ればいい『利益優先の経済成長』

色々な問題が出てきたため建築の法律やすべての法律を変える必要になってきました

そのうちの1つ都市計画法で制限をかけることになります(1968年)

それまで建てられていた建物は壊すわけにはいかないので、現状維持となりました

なのでその土地に家が建っているけど、壊して建てるのはダメ!ということがあり得るのです

いわば、グレーゾーンです

 

 

都市計画法をざっくり知る

 

日本の国土面積4分の1ほどが都市計画法の『都市計画区域』になります

ちなみに日本は山間部が7割を占めているため森林大国と言われています

なので、ほとんどの土地は『都市計画区域』の中にあるということになるのです(9割ほど)

 

 

 

都市計画で覚えるべき3つの種類

 

都市計画区域には、 『市街化区域』『市街化調整区域』『非線引き区域』の3つがあります

 

 

市街化区域とは

 

どんどん市街化させていこう!といった区域で土地を買う時は上下水道といったインフラが整っているところが多い

また既に市街化しているところ、今後10年以内に市街化させていくエリアになります

 

市街化調整区域とは

 

市街化を繁栄させるため調整します!

ではなく・・・

市街化をしてはいけません!なので勝手に家を建てないように調整します!

といったエリアなので要注意です

例えば家が建っている土地でも、解体して再建築はダメですといったことがあります

市街化調整区域で一般住宅はほぼ建てられないと思った方が良いでしょう

建てられる場所もありますが、市町村により細かく異なり

不動産業者でも調べてみないと分からないことが多いです

 

 

 

非線引き区域とは

 

どちらでもないエリアで、一応入れておきますか・・・といった区域です

なので注意点としては、どちらでもないエリアというよりは保留エリアみたいなものになるので

もし調整区域に変更になった時、再建築不可エリアになる場合があります

 

 

 

 

ちょっと休憩・・・

 

 

 

オニャカタ
ここからは市街化区域だけにある用途地域というものをおおまかに紹介するニャ

 

用途地域とは(市街化区域)

 

騒音の問題が少ない静かな住宅街に住みたい人もいれば、百貨店や多く利便性の高い商業地域に興味を惹かれる人もいます

住居環境は人それぞれ選ぶ条件が違うものです

そこで大切になるのが『用途地域』を確認することです

例えば、今は閑静な地域でゆったりライフを満喫!となっても

そこに大型商業施設を建てることが許された地域、もしくは隣接する地域であれば

車や人の出入りが多くなり騒音問題に悩まされる可能性があります

 

 

 

用途地域の種類

 

『低層住居』とは2階建て住宅のことをいいます

『中高層住居』は3階建て以上の中高層住宅になります

第1種・第2種低層住宅と第1種中高層では住宅地の環境を最優先されています

『工業地域』と『工業専用地域』では住宅は建てられません

 

 

ココは要注意!

現在、低層住宅のみの住宅エリアだとしても

用途地域が低層住宅専用地域は今後大きな建物が建つ可能性がある

隣に大きな建物が建つと日が当たらない

ベランダや窓を大きく開けにくい(プライベートの制限)

など 住宅地帯だから大丈夫と見た目で判断するのは厳禁

 

 

まとめ

 

・都市計画法には『市街化区域』『市街化調整区域』『非線引き区域』の3つがある

・『市街化調整区域』は基本的には家が建てられないため注意が必要

・見た目で判断するのではなく用途地域を確認しよう

 

 

 

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