レオパレス21界壁問題とは?天井と壁についてわかりやすく説明

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賃貸アパートにおいて界壁が届いていない施工不良がオーナーの申し出により発覚しました

賃貸アパート大手のレオパレス21は2018年5月29日、1996~2009年に施工したアパートで建築基準法違反の疑いがある施工不良が見つかったと発表。

同法が求める防火や防音効果を備えた住戸を隔てる壁がないなどの問題を確認しました。

19年6月までに同社が手掛けた全3万7853棟を調査。19年10月までに必要な補修工事の完了を目指す。

 

このことで何が問題になるのでしょう

 



 

 

 

界壁とは

 

界壁とは簡単に言うと壁を天井まで隙間なく施工することです

界壁が必要な一番の理由は防火性

すなわち火事の時に、燃え移らないよう阻止するための壁になります

スーパーゼネコン各社ではかなり厳しく、隙間でもあると呼び出しや手直しがかかるほどです

それほど重要な位置にあるわけです

 

 

 

さらに隙間は

石膏ボードでは限界があるのでコーキングガンを使用して隙間を完全になくします

そのことにより防火、遮音、止水を徹底します

もちろん波を打ったトタン形状の屋根でも、石膏ボードを波板の形に合わせて隙間なく施工します

 

 

 

 

界壁がない賃貸アパートはどうなるのか(遮音性)

 

 

壁が天井まで届いていないため、天井の1枚の仕切りだけになります

そしてこの天井の多くは9mmの石膏ボードのみです

2階で安心していたのに隣人の音がやたら聞こえる・・・という場合は

壁の厚みの問題だけではなく、天井の9mmと隣の9mmのみで音を防いでいることになるのです

遮音性は無いに等しいわけです

本来は防火のための壁ですが、生活音を防いでくれる界壁でもあります

 

 



 

 

 

問題が確認されたところは順次補修工事となっているが・・・

 

今回の問題は、賃貸住宅になるため燐している部屋空間に界壁がないということです

確認され次第、補修となっていますが

確実に工事をする場合は1部屋1部屋の天井をめくる必要があります

天井裏での石膏ボード張り作業と言うことです

もちろん部屋単体ではないため、かなり大掛かりな工事になります

本当に保証された工事が行われるのであれば損失はかなり大きいものになります

壁で隠れてしまっている以上、わかりませんしかなり難しい問題ですね

 

 

なぜ謝罪会見を開くまで大きくなったのか

 

背景にはサブリース問題があり被害者であるレオパレスオーナー会の因縁の恨みがある

 

サブリース問題とは

サブリース問題とは地主や事業主が建てた賃貸住宅を不動産業者が35年間一括で借り入れを行い、

そのアパートが満室になった場合の賃料に対して80%ほどを毎月地主に支払うシステム

サブリースは地主からしてみれば、建てた賃貸住宅が、誰も入居していない最低な状況でも毎月一定の金額をお支払いするということ

その保証年数は35年間

 

地主からすれば、35年間保証のついた家賃収入を得られるなんて『こんなお得な話は無い!』となりました

しかし、建物は建築年数に応じて価値が下がっていく また入居者がいないなどが発生

当時、保証されるはずであった家賃額を減らしてきたのです

また契約書には家賃保証10年不変やその年度更新など細かく書かれていました

オーナーはそのような説明は聞いていないとして訴訟にまで発展する問題となりました

これがオーナーを裏切り苦しめるシステムだったのです

しかしこの話はオーナーが可哀想というわけではなく、

建物土地はオーナーが用意して運用は任せるというシステムであるため根本的な問題があるともいえます

 

会社や他人に運用を任せているため、家賃保証という名目に搾取されたオーナーたちは

建物に不備があった⇒界壁が作られていないではないか

というさらに掘り下げたお話だったのです

もちろんこの話はオーナーや会社の問題だけではなくため

住民にも影響するために(遮音の生活音プライベート、防火という安全性)

会見を開くまで大きくなったのです

 

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